當這群人都拿到啤酒之后，雷問：“誰能告訴我我是做什么的？”“當時每個人都笑了，”基思說：“大多數MBA學生都認為雷是在開玩笑。”見沒人回答他的問題，于是雷又問：“你們認為我能做什么呢？”學生們又一次笑了，最后一個大膽的學生叫道：“雷，所有人都知道你是做漢堡包的”。

    雷哈哈地笑了：“我料到你們會這么說。”他停止笑聲并很快地說：“女士們、先生們，其實我不做漢堡包業務，我的真正生意是房地產。”

    基思說雷花了很長時間來解釋他的話。雷的遠期商業計劃中，基本業務將是出售麥當勞的各個分店給各個合伙人，他一向很重視每個分店的地理位置，因為他知道房產和位置將是每個分店獲得成功的最重要的因素，而同時，當雷實施他的計劃時，那些買下分店的人也將付錢從麥當勞集團手中買下分店的地。

    麥當勞今天已是世界上最大的房地產商了，它擁有的房地產甚至超過了天主教會。今天，麥當勞已經擁有美國以及世界其他地方的一些最值錢的街角和十字路口的黃金地[簡介 最新動態]段。

    與專業地產投資和開發商相比，麥當勞地產的成功之處在于：前者是在努力復制一批相同風格的商業地產項目，但它本身的商業經營并不強勢，至少沒有形成品牌，而后者是已經在商業經營方面形成了相當強勢的品牌，他對商業的分析使人信任；前者只在賣地產項目，而后者是在賣專業的商業經營分析水平。

    麥當勞的品牌依然是快餐“麥當勞”，而沒有推出某個地產品牌。要想在全球范圍內經營房地產獲得成功，僅僅依靠地產本身是不可能的，它必須借助傳統名牌的優勢。

    最值得注意的是，麥當勞不是寂寞高手，他們的地產運營模式很大程度上為西方著名商業企業所共有。而傳統企業品牌與地產的結合，也許正是地產業利潤的長流之水。如今，它正跨洋過海，進軍中國。

    麥當勞商業地產模式給我們另外一種想像是：在眾多以吸引了國際名牌店入駐為榮的商業地產項目中，是否又飽含著說不出的無奈？

    幾十年過去了，麥當勞的地產王國已經擴張至全世界。但“我就喜歡”的快餐文化口號之后的神秘地產生意并未被太多人關注。在中國的“麥當勞一代”長成這個世界上最具消費欲望和能力的時候，中國地產也經過了數次風波和爆炸型的成長。

    而麥當勞的地產生意經，正逐漸被人們關注。

    地產運營絕頂高手

    麥當勞是聞名全球的快餐企業，但麥當勞總部如今基本上不具體經營快餐業務，那是以特許經營方式納入麥當勞體系的小老板們的事情。麥當勞總部干得更多的事情，是琢磨哪個地段是一個城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建起快餐店，然后尋找特許經營的合作伙伴，將快餐店租給他們經營，向他們收取特許經營費和這塊商業旺地的鋪租。

    回頭看看麥當勞在中國開設的第一家分店吧，那是北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀80年代末麥當勞進駐時，人們還根本不知道土地是個金娃娃，后來碰上了王府井改造，麥當勞僅因拆遷的土地補償就大賺了一把，那一刻人們才知道麥當勞投資房地產眼光之犀利。

    如今的麥當勞并不只是賣快餐的了，當它總結出一套科學合理的制造快餐的程序、店面擺設的規則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當勞響當當的牌子以特許經營的方法擴張時，麥當勞在很大程度上已變成了一家經營房地產的企業。在全球100多個國家擁有數萬塊黃金地段的麥當勞，的確是個房地產運營的絕頂高手！

    其實，在地產中淘金的非地產企業，遠不止麥當勞一家。中原房地產投資顧問公司的商業策劃部總監蔡宇翔透露：很多品牌零售企業其實就是商業用房的大房東，因為這些企業是一個品牌，同時它要的商業用房的量要大一些，所以他用一個很低的價格租到房子。由于它是一個品牌，對地段的商業前景有非常專業的分析，他們租的地方會有很多小租戶跟進來，所以他們可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業主，這個租金差價就是這些企業的一個重要的收入來源。

    這些世界零售巨頭在租店鋪時條件極為苛刻，租金更是低得驚人。他打了個比方來說明租金之低：如果別人要用一百來租這塊店鋪的話，沃爾瑪可能只要用五便可以搞定——兩者相差二十倍之巨！正因為沃爾瑪的條件過于苛刻，京城一著名發展商拒絕了和沃爾瑪的合作。

    但蔡宇翔認為差距不至于如此大，正常的差距應該是別人(如大中電器)可能要一百才能搞定的東西，沃爾瑪只要八十就可搞定，也就是比別人低20%左右，當然，如果沃爾瑪租五萬平方米店鋪，而另一個只租一百平方米，并且位置較好的話，差距可能有這么大。大中電器的副總經理史明也認同這種分析。從蔡宇翔的分析也可以看出，這些零售企業僅靠租金的差價，在成本的大量減少后，利潤率得到極大提供，收入就非常可觀了。

    所以，這些零售企業不僅僅在自己的業務范圍內賺取利潤，而且以自己的方式經營著房地產，悄悄的賺取巨額利潤！

    黃金地段原則

    經常吃麥當勞的人會有印象：幾乎每一個麥當勞店生意都是很興隆的。

    麥當勞的生意興隆的原因除了作為品牌的因素外，店址的選擇也是其中至關重要的條件。麥當勞華東地區總裁施文哲這樣表述：麥當勞之所以開一家火一家，第一是地點，第二是地點，第三還是地點。

    在這里，施文哲沒有將麥當勞興隆的原因歸結于品牌，而是認為地段是第一的因素。而麥當勞的選址是一件極為重大的事情，通常一個店的開與否都要經過三到六個月的考察，考察的問題極為細致，甚至涉及到店址是否與城市規劃發展相符合，是否會出現市政動遷和周邊動遷，是否會進入城市規劃紅線。進入紅線堅決不碰。老化商圈內堅決不設點。純住宅原則上也不設點。